Інвестиційна модель

9 місяців студенти. 3 місяці гості.
12 місяців працюючий капітал.

Це інвестиційний продукт, а не квартира. Ви купуєте окреме приміщення, яке отримає власний земельно-іпотечний реєстр (KW), оператор веде оренду за фіксовану комісію 15% доходу, а Ви отримуєте розрахунок. Модель розроблена під Ольштин: 25 000 студентів УВМ протягом навчального року і гості старого міста від липня до вересня.

Приміщення1.07 · Апартамент · 19,24 m²
  • Навчальний рік · студенти
  • Сезон · гості
  • Середнє за рік
Щомісячний дохід приміщення 1.07 за моделлю, до винагороди оператора.Щороку 40 392 zł до комісії оператора, 34 333 zł після фіксованої комісії 15%. Заповнюваність у сезоні: липень бл. 60%, серпень бл. 48%, вересень бл. 40% — разом 45 діб (90 днів × 50%). У навчальному році 90%.
Показати в таблиці
МісяцьДохідЗаповнюваність
січень2313 zł90%
лютий2313 zł90%
березень2313 zł90%
квітень2313 zł90%
травень2313 zł90%
червень2313 zł90%
липень8149 zł60%
серпень6519 zł48%
вересень4907 zł40%
жовтень2313 zł90%
листопад2313 zł90%
грудень2313 zł90%
Разом за рік40 392 zł
У середньому за місяць3366 zł
Репрезентативний прикладПриміщення 1.07 · 19,24 m² · 1 кімната · 1-й поверх
Навчальний рік · студенти2570 zł на місяць × 9 міс. × 90%*20 817 zł
Сезон · гості435 zł за добу × 90 днів × 50%19 575 zł
Дохід брутто на рік40 392 zł
Комісія оператора15% · фіксована, однакова для кожного приміщення−6059 zł
Для Вас, нетто на рік34 333 zł
Інвестиціяціна 310 000 zł нетто + оздоблення «під ключ» 67 340 zł (3500 zł/m²)377 340 zł
ROI нетто на рік · з оператором9,1%~11,0 років до окупності · до цього 71 300 zł ПДВ до повернення
без оператора · 0%10,7%весь дохід 40 392 zł для Вас, обслуговування — на Вашій стороні
Картка приміщення →

Це оцінка, не гарантія: ставки і заповнюваність залежать від ринку, сезону і стандарту приміщення. Ми не гарантуємо ставку дохідності. Ми показуємо припущення, щоб Ви могли їх перевірити і порахувати по-своєму. Спробуйте, порахуйте й переконайтеся, що це працює.

*90% як коефіцієнт безпеки на випадок можливих простоїв.

Для власника8,0–10,3%ROI нетто на рік

Після фіксованої комісії оператора 15%, за поточним прайс-листом та оздобленням під ключ. Повернення ПДВ 23% додатково знижує реальну вартість купівлі. Оцінка, не гарантія.

З оператором · 15%усев одній фіксованій комісії

Платформи бронювання, пошук і перевірка орендарів, фото, прибирання, постільна білизна й розрахунки. Одна фіксована ставка для кожного приміщення. Що саме робить оператор →

Самостійно · 0%9,4–12,2%ROI без комісії

Ви можете здавати апартамент самостійно, на власних умовах — тоді весь дохід і все обслуговування залишаються на Вашій стороні. Модель оператора — це пропозиція, а не обов’язок.

Для себеживетеабо поєднуєте

Ви мешкаєте цілий рік, частину року, або передаєте апартамент оператору тільки на сезон. Апартамент — Ваш, а екосистема будинку доступна тоді, коли Ви захочете.

Це оцінки доходу, не гарантія: ставки і заповнюваність залежать від ринку, сезону і стандарту приміщення. Місячна орендна плата і ціна за добу зростають із кількістю кімнат і площею, а приміщення з перевагою — власною терасою, антресоллю, видом з 2-го поверху на парк — мають ставки з надбавкою. Для кожного приміщення ми наводимо їх у таблиці нижче і на його картці. Кожне число Ви можете змінити в калькуляторі.

Що дає модель оператора · спільні зони і технології

Влітку готель. У навчальному році гуртожиток преміум.
Без рецепції — будівля обслуговує себе сама.

Ми створюємо продукт для конкретної групи клієнтів. Спільні частини працюють в обох сценаріях: ресторан на партері, пральня і сауна з купіллю в підвалі, ігрова кімната або зона навчання на 1-му поверсі, ліфт, паркінг біля дверей. Доступ до будівлі, апартаменту і послуг — через застосунок, будь-коли.

Візуалізація ресторану на партері
Партер · південний бікРесторан

Сніданки для гостей, обіди та вечері для мешканців старого міста. У навчальному році — абонемент на обіди для орендарів. Користуйтеся — або ні.

  • Локальні продукти, сезонне меню
  • Зал, повна кухня і підсобні приміщення на партері
  • Приміщення працює на репутацію адреси

Ресторанне приміщення в оренду або на продаж →

Візуалізація пральні
ПідвалПральня і сушарня

Готельна білизна та рушники перуться на місці — швидший оборот приміщення між гостями. Для орендарів самообслуговувана пральня у стандарті, якого немає в гуртожитках.

  • Пральні машини і сушарки преміум
  • Засоби для прання у ціні
  • Бронювання і оплата в застосунку
Підвал · у підготовціСауна з купіллю

Сауна на шість осіб і купіль з холодною водою під склепінням підвалу. Після дня на Мазурах для гостей, після виснажливого дня для орендарів — аргумент, якого немає жоден апартамент у старому місті.

  • Сауна на 6 осіб і купіль з холодною водою
  • Бронювання годин у застосунку
  • Утримання в компетенції оператора
1-й поверх · приміщення 1.04 · 30,26 m²Ігрова кімната. Зона тиші та навчання.

Одна зала з вікнами на всю стіну. На канікулах ігрова кімната для дітей, у навчальному році читальня і зала для навчання.

  • Дев’ять метрів скління, південь
  • Родини залишаються довше, студенти мають де вчитися
  • Утримання на боці оператора, у межах комісії
Дивитися проєкт 1.04 →
Візуалізація: ігрова кімната в приміщенні 1.04
Варіант 1 · Ігрова кімнатаготельний сезон · родини з дітьми · дощові дні
Візуалізація: зона тиші та навчання в приміщенні 1.04
Варіант 2 · Зона тиші та навчаннянавчальний рік · сесія · віддалена робота
Візуалізація ліфта і сходової кліткиВізуалізація коридору
БудівляЛіфт, сходові клітки і коридори

Ліфт, дві сходові клітки, коридори зі збереженим характером кам’яниці.

  • Широкі двері, тихий і швидкий
  • Новий і безпечний
  • LED-освітлення, відеонагляд
Міський паркінг перед кам’яницею — фото з дрона
Перед будівлеюПаркінг біля дверей

19 паркомісць на ділянці (7 за місцевим планом + 12 додаткових) і великий міський паркінг просто перед входом.

  • В’їзд з вул. Окопової
  • Місця для гостей і орендарів
  • Можливість монтажу зарядки EV
Дивитися на мапі →
Візуалізація: застосунок з QR-кодом і панель власника
Без рецепції · smart accessДоступ і керування без ключів

Уся будівля працює в системі smart access. Гість і орендар відчиняють двері телефоном, власник бачить усе на панелі.

  • Вхід до будівлі та апартаменту: код, QR, NFC
  • Self check-in будь-коли
  • Бронювання послуг і оплата онлайн
  • Панель власника: доходи, бронювання, звіти
Обслуговування оренди крок за кроком →
БезпекаВідеонагляд спільних частин, контроль доступу, спокійна околиця під замком.
ЕкологіяОновлена історична кам’яниця замість нової забудови, LED та енергоощадні інженерні мережі, парк і Лина за порогом.
ЗручністьАпартамент, послуги та оплата в одному застосунку. Оператор дбає про решту.
ІсторіяІсторичний характер — цегла, дерево мансарди, історичні пропорції — поєднаний із сучасними рішеннями.

Візуалізації спільних зон є оглядовими; вони показують стандарт і характер інтер’єрів, а не остаточний проєкт.

Кожен апартамент окремо

Таблиця ROI — ті самі правила для кожного приміщення.

Ціна нетто за прайс-листом, оздоблення «під ключ», місячна орендна плата і ціна за добу згідно з припущеннями оператора для даного метражу і кількості кімнат (приміщення з перевагою, позначені ✦, мають ставки з надбавкою), комісія оператора 15%. Остання колонка — це ROI за самостійної оренди, без комісії. Натисніть на приміщення, щоб змінити припущення в його розрахунку.

Приміщенняm²КімнатиЦіна неттоІнвестиція з оздобленнямОрендна плата / міс.За добуДохід / рікДля Вас / рікROI неттоБез оператора
0.07 Партер19,241265 000 zł332 340 zł2570 zł435 zł40 392 zł34 333 zł10,3%12,2%
2.10 2-й поверх17,101270 000 zł329 850 zł2480 zł415 zł38 763 zł32 949 zł10,0%11,8%
1.12 1-й поверх15,061260 000 zł320 240 zł2400 zł400 zł37 440 zł31 824 zł9,9%11,7%
1.13 1-й поверх17,831275 000 zł337 405 zł2510 zł425 zł39 456 zł33 538 zł9,9%11,7%
1.02 1-й поверх16,521265 000 zł331 080 zł2460 zł410 zł38 376 zł32 620 zł9,8%11,6%
1.06 1-й поверх14,451265 000 zł322 800 zł2380 zł395 zł37 053 zł31 495 zł9,8%11,5%
1.03 1-й поверх17,001270 000 zł338 000 zł2480 zł415 zł38 763 zł32 949 zł9,8%11,5%
1.05 1-й поверх15,411275 000 zł336 640 zł2420 zł405 zł37 827 zł32 153 zł9,6%11,2%
2.11 2-й поверх30,463535 000 zł626 380 zł4770 zł690 zł69 687 zł59 234 zł9,5%11,1%
2.06 2-й поверх20,761299 000 zł371 660 zł2630 zł445 zł41 328 zł35 129 zł9,4%11,1%
1.15 1-й поверх24,432395 000 zł480 505 zł3580 zł525 zł52 623 zł44 730 zł9,3%11,0%
0.05 Партер31,632432 000 zł526 890 zł3870 zł585 zł57 672 zł49 021 zł9,3%10,9%
2.07 2-й поверх25,232410 000 zł485 690 zł3610 zł530 zł53 091 zł45 127 zł9,3%10,9%
1.14 1-й поверх23,533460 000 zł542 355 zł4140 zł570 zł59 184 zł50 306 zł9,3%10,9%
0.02 Партер20,131305 000 zł375 455 zł2610 zł440 zł40 941 zł34 800 zł9,3%10,9%
0.08 Партер27,732420 000 zł503 190 zł3710 zł550 zł54 801 zł46 581 zł9,3%10,9%
2.05 2-й поверх25,862415 000 zł492 580 zł3630 zł535 zł53 478 zł45 456 zł9,2%10,9%
1.07 1-й поверх19,241310 000 zł377 340 zł2570 zł435 zł40 392 zł34 333 zł9,1%10,7%
1.08 1-й поверх19,281310 000 zł377 480 zł2570 zł435 zł40 392 zł34 333 zł9,1%10,7%
1.01 1-й поверх19,431315 000 zł383 005 zł2580 zł435 zł40 473 zł34 402 zł9,0%10,6%
1.09 1-й поверх28,622440 000 zł525 860 zł3740 zł560 zł55 494 zł47 170 zł9,0%10,6%
0.06 Партер30,762460 000 zł552 280 zł3830 zł575 zł56 898 zł48 363 zł8,8%10,3%
1.10 1-й поверх17,081320 000 zł379 780 zł2480 zł415 zł38 763 zł32 949 zł8,7%10,2%
1.11 1-й поверх28,672460 000 zł546 010 zł3750 zł560 zł55 575 zł47 239 zł8,7%10,2%
2.09 2-й поверх28,452460 000 zł545 350 zł3740 zł560 zł55 494 zł47 170 zł8,7%10,2%
0.04 Партер28,481415 000 zł520 680 zł3310 zł580 zł52 911 zł44 974 zł8,6%10,2%
2.01 2-й поверх21,461350 000 zł425 110 zł2660 zł450 zł41 796 zł35 527 zł8,4%9,8%
2.04 2-й поверх21,451350 000 zł425 075 zł2660 zł450 zł41 796 zł35 527 zł8,4%9,8%
0.03 Партер26,991400 000 zł480 970 zł2880 zł495 zł45 603 zł38 763 zł8,1%9,5%
2.02 2-й поверх15,931370 000 zł433 720 zł2620 zł440 zł41 022 zł34 869 zł8,0%9,5%
2.03 2-й поверх21,861480 000 zł556 510 zł3300 zł575 zł52 605 zł44 714 zł8,0%9,5%
2.08 2-й поверх36,633615 000 zł724 890 zł4670 zł675 zł68 202 zł57 972 zł8,0%9,4%

✦ Ставки з надбавкою за перевагу приміщення: 0.04 — ставки розраховані з антресоллю (вартість будівництва антресолі 20 240 zł врахована в інвестиції) · 2.02 — вид з 2-го поверху на парк і Лину · 2.03 — власна тераса на даху · 2.11 — власна тераса на даху.

Усі числа: вересень 2026, ціни нетто, без ПДВ (до повернення). Оцінки згідно з припущеннями оператора — не гарантія.

Безпека і фінансування

Власне приміщення, власний земельно-іпотечний реєстр (KW).
Не частка, не облігація — нерухомість.

Власний земельно-іпотечний реєстр (KW)

Кожен апартамент стане окремим приміщенням із власним земельно-іпотечним реєстром (KW). Приміщення можна продати, подарувати або жити в ньому — оператор не має на нього жодних прав.

Іпотечний кредит

Приміщення з власним реєстром може бути заставою для іпотечного кредиту, а дохід від оренди — джерелом сплати внесків. Охоче допоможемо знайти відповідний фінансовий продукт.

Вихід з інвестиції

Ви продаєте, коли хочете — також разом з орендарем. Можна й відмовитися від оператора та здавати самостійно або жити там — модель є пропозицією, а не зобов’язанням.

Повернення ПДВ 23% навіть без фірми

Купуєте приватно чи на підприємницьку діяльність? Вам належить повне повернення ПДВ. Допомагаємо з усім процесом повернення від А до Я. Як це працює крок за кроком →

Для студентів і батьків

Купуйте, а не орендуйте. Сезон відпусток окупить рік.

Батьки студентів в Ольштині платять за оренду кімнати чи студії впродовж п’яти років. Після навчання від цього нічого не залишається. Тут інакше: студент мешкає біля підніжжя замку протягом навчального року, а три місяці сезону приміщення працює. Гнучкий підхід дозволить Вам спробувати, що виходить краще: керувати самостійно чи з нами. Хочете мати власний second home? Це теж не проблема — Ви й далі можете користуватися всіма зручностями.

Перегляньте квартири-студії від 260 000 zł неттоХочете тут мешкати? Список очікування →
Екосистема, а не зобов’язання

Ми нікого не змушуємо до нашої моделі.

Ви можете мешкати в приміщенні, здавати його в оренду самостійно або передати оператору. Рішення ухвалюєте Ви — і Ви можете змінити його будь-коли. Перевага всього проєкту — доступ до екосистеми будівлі: автоматичний check-in без рецепції, пральня, сауна, ресторан, спільна зона, прибирання і готельна постільна білизна, спільний маркетинг і платформи бронювання, один оператор на весь будинок. Комісія фіксована — 15% доходу для кожного приміщення, без прихованих платежів — і включає комплексне обслуговування апартаменту: від фотографій і оголошень, через пошук орендаря, до прибирання і розрахунків.

Обслуговування оренди — що робить операторОбговорімо Ваш сценарій
Питання і відповіді

Найчастіші запитання про Apartamenty Podzamcze

Скільки коштує апартамент в Apartamenty Podzamcze?
Ціни починаються від 260 000 zł нетто, а закінчуються на 615 000 zł нетто. Ціна залежить від привабливості та інвестиційного потенціалу конкретного приміщення. До ціни додається ПДВ 23% (до повернення, допомагаємо з усім процесом) та оздоблення «під ключ» 3 000–4 000 zł/m². Поріг входу з оздобленням становить бл. 320 000 zł.
Яка окупність від оренди такого апартаменту?
Ми рахуємо прозоро, для кожного приміщення окремо: студентська орендна плата за все приміщення × 9 місяців × 90% заповнюваності. Додаємо ціну за добу × 90 днів сезону × 50% заповнюваності; орендна плата і ціна за добу залежать від метражу і кількості кімнат, а в приміщеннях з перевагою (власна тераса, антресоль, вид з 2-го поверху на парк) містять надбавку. Після фіксованої комісії оператора 15%, чистий ROI становить 8,0–10% річних за поточним прайс-листом. За самостійного обслуговування (без комісії, з обслуговуванням на Вашій стороні) — 9,4–12,2%. Це оцінки, не гарантія. Кожне число Ви можете змінити в калькуляторі на цій сторінці, а комісію 0% оберете, якщо хочете здавати в оренду самі.
Чи гарантована ставка дохідності?
Ні. Ми наводимо припущення і репрезентативний приклад, але дохід від оренди залежить від ринку, сезону і стандарту приміщення. Ми не продаємо гарантію чи фінансовий продукт — ми продаємо нерухомість із власним земельно-іпотечним реєстром (KW) і пропонуємо обслуговування оренди за фіксовану комісію.
Скільки становить комісія оператора і що вона включає?
15% доходу, фіксована й однакова для кожного приміщення. Охоплює оголошення та платформи бронювання, пошук і перевірку орендарів, check-in без рецепції, прибирання, прання постільної білизни, дрібний ремонт і розрахунки з власником (за свою частку Ви виставляєте оператору рахунок-фактуру — щомісяця, щокварталу або щороку). Здаючи самостійно, Ви не платите комісії — але все обслуговування берете на себе.
Чи має приміщення власний земельно-іпотечний реєстр (KW)?
Так — кожен апартамент стане окремим приміщенням із власним земельно-іпотечним реєстром (KW), який відкривається після приймання будівлі.
Чи можу я повернути ПДВ при купівлі?
Так, і при приватній купівлі, і при купівлі на підприємницьку діяльність Ви маєте право на повне повернення ПДВ. При купівлі на підприємницьку діяльність нерухомість можна додатково амортизувати.
Чи можна об’єднати два сусідні приміщення в одне?
Так, доки всі помешкання, що об’єднуються, вільні. В актуальній пропозиції є 28 таких комбінацій. За нинішньої доступності приміщень можна отримати площу до 110 m². Об’єднуємо лише сусідні приміщення; ванні кімнати та сантехнічні стояки залишаються на своїх місцях, хіба що Ви захочете прибрати їх самостійно. Об’єднання також вигідніше — при купівлі кількох приміщень ми готові домовитися про ціну.
Чи є паркінг для апартаментів?
Так. На ділянці є 19 паркомісць (7 згідно з місцевим планом і 12 додаткових), а просто перед будинком — великий міський паркінг. В історичному центрі Ольштина це рідкість. На цьому етапі ми не плануємо продавати окремі паркомісця.
Що буде у спільних частинах будівлі?
На партері буде ресторан, а в підвалі — пральня з сушильнею та сауна з купіллю з холодною водою. На 1-му поверсі заплановано ігрову кімнату для дітей, яка в навчальному році також буде читальнею і зоною тихого навчання.

Будинок обладнано ліфтом, двома сходовими клітками та паркінгом. Замість традиційної рецепції — система smart access: вхід за кодом, QR або NFC, self check-in цілодобово та оплата безпосередньо в застосунку.
На якому етапі будівництво?
Це ремонт, перебудова і розбудова історичної кам’яниці під суворим наглядом пам’яткоохоронця.

Готово:
  • відреставрований дах,
  • замінено всі вікна (дерев’яні, ручної роботи, зі шпросами),
  • розбирання наявних прибудов,
  • нове планування приміщень,
  • повний комплект нових інженерних мереж,
  • ліфт.
До кінця 2026 — у процесі:
  • оздоблювальні роботи,
  • оранжерея,
  • будівництво підземного гаража під колишнім кортом,
  • новий фасад.
Останній етап:
  • новий вхід до будинку,
  • передача нерухомості «під ключ».
Хід робіт показуємо в реальному часі й без ретушу на сторінці «Про будинок».
Чи можу я користуватися апартаментом сам, а не лише здавати його?
Так. Приміщення Ваше — Ви можете робити з ним усе, що забажаєте. Хочете відкрити масажний кабінет чи перукарню? Чудово — у Вас уже є готова база клієнтів.
Скільки є приміщень і які в них метражі?
У кам’яниці є 38 помешкань на чотирьох поверхах, площею від 14,45 do 36,63 m². На мансарді площа по підлозі буває навіть удвічі більшою за корисну площу, рахована з редукцією за скоси.
Повернення ПДВ 23% навіть без фірми

Купуєте брутто, платите нетто.

Купівля на діяльність із правом на відрахування ПДВ — це реальна економія 60 000–141 000 zł залежно від помешкання. Оператор допомагає з реєстрацією та розрахунками.

Як працює повернення ПДВ — крок за кроком
Гнучкість

Одне приміщення, два, цілий блок.

Поки приміщення вільні, ми об’єднуємо їх і плануємо інтер’єри під Ваш сценарій. На 2-му поверсі весь західний блок (колишні 2.01–2.03) уже є одним апартаментом 55 m² із чудовою терасою у виключному користуванні.

Дивитися опції об’єднання