Model inwestycyjny

9 miesięcy studenci. 3 miesiące goście.
12 miesięcy pracujący kapitał.

To produkt inwestycyjny, nie mieszkanie. Kupujesz samodzielny lokal, który dostanie własną księgę wieczystą, operator prowadzi najem za stałą prowizję 15% przychodu, a Ty otrzymujesz rozliczenie. Model jest zaprojektowany pod Olsztyn: 25 000 studentów UWM przez rok akademicki i goście starówki od lipca do września.

Lokal1.07 · Apartament · 19,24 m²
  • Rok akademicki · studenci
  • Sezon · goście
  • Średnio w roku
Przychód miesięczny lokalu 1.07 z modelu, przed wynagrodzeniem operatora.Rocznie 40 392 zł przed prowizją operatora, 34 333 zł po stałej prowizji 15%. Obłożenie w sezonie: lipiec ok. 60%, sierpień ok. 48%, wrzesień ok. 40% — razem 45 dób (90 dni × 50%). W roku akademickim 90%.
Pokaż w tabeli
MiesiącPrzychódObłożenie
styczeń2313 zł90%
luty2313 zł90%
marzec2313 zł90%
kwiecień2313 zł90%
maj2313 zł90%
czerwiec2313 zł90%
lipiec8149 zł60%
sierpień6519 zł48%
wrzesień4907 zł40%
październik2313 zł90%
listopad2313 zł90%
grudzień2313 zł90%
Razem w roku40 392 zł
Średnio w miesiącu3366 zł
Przykład reprezentatywnyLokal 1.07 · 19,24 m² · 1 pokój · I piętro
Rok akademicki · studenci2570 zł miesięcznie × 9 mies. × 90%*20 817 zł
Sezon · goście435 zł za dobę × 90 dni × 50%19 575 zł
Przychód brutto rocznie40 392 zł
Prowizja operatora15% · stała, taka sama dla każdego lokalu−6059 zł
Dla Ciebie, netto rocznie34 333 zł
Inwestycjacena 310 000 zł netto + wykończenie pod klucz 67 340 zł (3500 zł/m²)377 340 zł
ROI netto rocznie · z operatorem9,1%~11,0 lat do zwrotu · do tego 71 300 zł VAT do zwrotu
bez operatora · 0%10,7%cały przychód 40 392 zł dla Ciebie, obsługa po Twojej stronie
Karta lokalu →

To szacunek, nie gwarancja: stawki i obłożenie zależą od rynku, sezonu i standardu lokalu. Nie gwarantujemy stopy zwrotu. Pokazujemy założenia, żebyś mógł je sprawdzić i policzyć po swojemu. Pobaw się i policz, zobacz, że to będzie działać.

*90% jako współczynnik bezpieczeństwa na ewentualne przestoje.

Dla właściciela8,0–10,3%ROI netto rocznie

Po stałej prowizji operatora 15%, przy aktualnym cenniku i wykończeniu pod klucz. Zwrot VAT 23% dodatkowo obniża realny koszt zakupu. Szacunek, nie gwarancja.

Z operatorem · 15%wszystkow jednej stałej prowizji

Platformy rezerwacyjne, szukanie i weryfikacja najemców, zdjęcia, sprzątanie, pościel i rozliczenia. Jedna stała stawka dla każdego lokalu. Co dokładnie robi operator →

Samodzielnie · 0%9,4–12,2%ROI bez prowizji

Możesz wynajmować sam, na własnych warunkach — wtedy cały przychód i cała obsługa są po Twojej stronie. Model operatora to oferta, nie obowiązek.

Dla siebiemieszkaszalbo miksujesz

Mieszkasz cały rok, przez część roku, albo oddajesz lokal operatorowi tylko na sezon. Lokal jest Twój — ekosystem budynku jest dostępny, kiedy chcesz.

To szacunki przychodu, nie gwarancja: stawki i obłożenie zależą od rynku, sezonu i standardu lokalu. Czynsz miesięczny i cena za dobę rosną z liczbą pokoi i metrażem, a lokale z atutem — prywatnym tarasem, antresolą, widokiem z II piętra na park — mają stawki z dopłatą. Dla każdego lokalu podajemy je w tabeli niżej i na jego karcie. Każdą liczbę możesz zmienić w kalkulatorze.

Co daje model operatora · strefy wspólne i technologia

Latem hotel. W roku akademickim akademik premium.
Bez recepcji — budynek obsługuje się sam.

Tworzymy produkt pod konkretną grupę odbiorców. Części wspólne pracują w obu scenariuszach: restauracja w parterze, pralnia i sauna z balią w piwnicy, sala zabaw albo strefa nauki na I piętrze, winda, parking pod drzwiami. Dostęp do budynku, apartamentu i usług — z aplikacji, o każdej porze.

Wizualizacja restauracji w parterze
Parter · strona południowaRestauracja

Śniadania dla gości, obiady i kolacje dla mieszkańców starówki. W roku akademickim — abonament obiadowy dla najemców. Korzystaj lub nie.

  • Lokalne produkty, sezonowe menu
  • Sala, pełna kuchnia i zaplecze w parterze
  • Lokal pracuje na renomę adresu

Lokal restauracyjny do wynajęcia lub kupienia →

Wizualizacja pralni
PiwnicaPralnia i suszarnia

Pościel i ręczniki hotelowe prane na miejscu — szybszy obrót lokalu między gośćmi. Dla najemców samoobsługowa pralnia w standardzie, którego akademiki nie mają.

  • Pralki i suszarki premium
  • Środki piorące w cenie
  • Rezerwacja i płatność w aplikacji
Piwnica · w przygotowaniuSauna z balią

Sześcioosobowa sauna i balia z zimną wodą pod sklepieniem piwnicy. Po dniu na Mazurach dla gości, po wyczerpującym dniu dla najemców — argument, którego nie ma żaden apartament na starówce.

  • Sauna dla 6 osób i balia z zimną wodą
  • Rezerwacja godzin w aplikacji
  • Utrzymanie w gestii operatora
I piętro · lokal 1.04 · 30,26 m²Sala zabaw. Strefa ciszy i nauki.

Jedna sala z oknami na całej ścianie. W wakacje sala zabaw dla dzieci, w roku akademickim czytelnia i sala nauki.

  • Dziewięć metrów przeszklenia, południe
  • Rodziny zostają dłużej, studenci mają gdzie się uczyć
  • Utrzymanie w gestii operatora, w ramach prowizji
Zobacz projekt 1.04 →
Wizualizacja: sala zabaw w lokalu 1.04
Wariant 1 · Sala zabawsezon hotelowy · rodziny z dziećmi · deszczowe dni
Wizualizacja: strefa ciszy i nauki w lokalu 1.04
Wariant 2 · Strefa ciszy i naukirok akademicki · sesja · praca zdalna
Wizualizacja windy i klatki schodowejWizualizacja korytarza
BudynekWinda, klatki i korytarze

Winda, dwie klatki schodowe, korytarze z zachowanym charakterem kamienicy.

  • Szerokie drzwi, cicha i szybka
  • Nowa, bezpieczna
  • Oświetlenie LED, monitoring
Parking miejski przed kamienicą — zdjęcie z drona
Przed budynkiemParking pod drzwiami

19 miejsc postojowych na działce (7 wg planu miejscowego + 12 dodatkowych) i duży parking miejski tuż przed wejściem.

  • Wjazd od ul. Okopowej
  • Miejsca dla gości i najemców
  • Możliwość montażu ładowarki EV
Zobacz na mapie →
Wizualizacja: aplikacja z kodem QR i panel właściciela
Bez recepcji · smart accessDostęp i zarządzanie bez kluczy

Cały budynek działa w systemie smart access. Gość i najemca otwierają drzwi telefonem, właściciel widzi wszystko w panelu.

  • Wejście do budynku i apartamentu: kod, QR, NFC
  • Self check-in o każdej porze
  • Rezerwacje usług i płatności online
  • Panel właściciela: przychody, rezerwacje, raporty
Obsługa najmu krok po kroku →
BezpieczeństwoMonitoring części wspólnych, kontrola dostępu, spokojna okolica pod zamkiem.
EkologiaOdnowiona zabytkowa kamienica zamiast nowej zabudowy, LED i energooszczędne instalacje, park i Łyna za progiem.
WygodaApartament, usługi i płatności w jednej aplikacji. Operator zajmuje się resztą.
HistoriaZabytkowy charakter — cegła, drewno poddasza, historyczne proporcje — połączony z nowoczesnymi rozwiązaniami.

Wizualizacje stref wspólnych są poglądowe; pokazują standard i charakter wnętrz, nie ostateczny projekt.

Każdy lokal osobno

Tabela ROI — te same zasady dla każdego lokalu.

Cena netto z cennika, wykończenie pod klucz, czynsz miesięczny i cena za dobę wg założeń operatora dla danego metrażu i liczby pokoi (lokale z atutem, oznaczone ✦, mają stawki z dopłatą), prowizja operatora 15%. Ostatnia kolumna to ROI, gdy wynajmujesz sam — bez prowizji. Kliknij lokal, żeby zmienić założenia w jego kalkulacji.

Lokalm²PokojeCena nettoInwestycja z wykończeniemCzynsz / mies.Za dobęPrzychód / rokDla Ciebie / rokROI nettoBez operatora
0.07 Parter19,241265 000 zł332 340 zł2570 zł435 zł40 392 zł34 333 zł10,3%12,2%
2.10 II piętro17,101270 000 zł329 850 zł2480 zł415 zł38 763 zł32 949 zł10,0%11,8%
1.12 I piętro15,061260 000 zł320 240 zł2400 zł400 zł37 440 zł31 824 zł9,9%11,7%
1.13 I piętro17,831275 000 zł337 405 zł2510 zł425 zł39 456 zł33 538 zł9,9%11,7%
1.02 I piętro16,521265 000 zł331 080 zł2460 zł410 zł38 376 zł32 620 zł9,8%11,6%
1.06 I piętro14,451265 000 zł322 800 zł2380 zł395 zł37 053 zł31 495 zł9,8%11,5%
1.03 I piętro17,001270 000 zł338 000 zł2480 zł415 zł38 763 zł32 949 zł9,8%11,5%
1.05 I piętro15,411275 000 zł336 640 zł2420 zł405 zł37 827 zł32 153 zł9,6%11,2%
2.11 II piętro30,463535 000 zł626 380 zł4770 zł690 zł69 687 zł59 234 zł9,5%11,1%
2.06 II piętro20,761299 000 zł371 660 zł2630 zł445 zł41 328 zł35 129 zł9,4%11,1%
1.15 I piętro24,432395 000 zł480 505 zł3580 zł525 zł52 623 zł44 730 zł9,3%11,0%
0.05 Parter31,632432 000 zł526 890 zł3870 zł585 zł57 672 zł49 021 zł9,3%10,9%
2.07 II piętro25,232410 000 zł485 690 zł3610 zł530 zł53 091 zł45 127 zł9,3%10,9%
1.14 I piętro23,533460 000 zł542 355 zł4140 zł570 zł59 184 zł50 306 zł9,3%10,9%
0.02 Parter20,131305 000 zł375 455 zł2610 zł440 zł40 941 zł34 800 zł9,3%10,9%
0.08 Parter27,732420 000 zł503 190 zł3710 zł550 zł54 801 zł46 581 zł9,3%10,9%
2.05 II piętro25,862415 000 zł492 580 zł3630 zł535 zł53 478 zł45 456 zł9,2%10,9%
1.07 I piętro19,241310 000 zł377 340 zł2570 zł435 zł40 392 zł34 333 zł9,1%10,7%
1.08 I piętro19,281310 000 zł377 480 zł2570 zł435 zł40 392 zł34 333 zł9,1%10,7%
1.01 I piętro19,431315 000 zł383 005 zł2580 zł435 zł40 473 zł34 402 zł9,0%10,6%
1.09 I piętro28,622440 000 zł525 860 zł3740 zł560 zł55 494 zł47 170 zł9,0%10,6%
0.06 Parter30,762460 000 zł552 280 zł3830 zł575 zł56 898 zł48 363 zł8,8%10,3%
1.10 I piętro17,081320 000 zł379 780 zł2480 zł415 zł38 763 zł32 949 zł8,7%10,2%
1.11 I piętro28,672460 000 zł546 010 zł3750 zł560 zł55 575 zł47 239 zł8,7%10,2%
2.09 II piętro28,452460 000 zł545 350 zł3740 zł560 zł55 494 zł47 170 zł8,7%10,2%
0.04 Parter28,481415 000 zł520 680 zł3310 zł580 zł52 911 zł44 974 zł8,6%10,2%
2.01 II piętro21,461350 000 zł425 110 zł2660 zł450 zł41 796 zł35 527 zł8,4%9,8%
2.04 II piętro21,451350 000 zł425 075 zł2660 zł450 zł41 796 zł35 527 zł8,4%9,8%
0.03 Parter26,991400 000 zł480 970 zł2880 zł495 zł45 603 zł38 763 zł8,1%9,5%
2.02 II piętro15,931370 000 zł433 720 zł2620 zł440 zł41 022 zł34 869 zł8,0%9,5%
2.03 II piętro21,861480 000 zł556 510 zł3300 zł575 zł52 605 zł44 714 zł8,0%9,5%
2.08 II piętro36,633615 000 zł724 890 zł4670 zł675 zł68 202 zł57 972 zł8,0%9,4%

✦ Stawki z dopłatą za atut lokalu: 0.04 — stawki liczone z antresolą (koszt budowy antresoli 20 240 zł wliczony w inwestycję) · 2.02 — widok z II piętra na park i Łynę · 2.03 — prywatny taras na dachu · 2.11 — prywatny taras na dachu.

Wszystkie liczby: wrzesień 2026, ceny netto, bez VAT (do zwrotu). Szacunki wg założeń operatora — nie gwarancja.

Bezpieczeństwo i finansowanie

Własny lokal, własna księga wieczysta.
Nie udział, nie obligacja — nieruchomość.

Własna księga wieczysta

Każdy apartament będzie samodzielnym lokalem z własną księgą wieczystą. Lokal możesz sprzedać, darować albo w nim zamieszkać — operator nie ma do niego żadnych praw.

Kredyt hipoteczny

Lokal z własną księgą może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, a przychód z najmu — źródłem spłaty raty. Chętnie pomożemy przy znalezieniu odpowiedniego produktu finansowego.

Wyjście z inwestycji

Sprzedajesz, kiedy chcesz — także razem z najemcą. Możesz też zrezygnować z operatora i wynajmować sam albo zamieszkać — model to oferta, nie zobowiązanie.

Zwrot VAT 23% nawet bez firmy

Kupujesz prywatnie lub na działalność gospodarczą? Przysługuje Ci pełen zwrot VAT. Pomagamy przy całym procesie zwrotu od A do Z. Jak to działa krok po kroku →

Dla studentów i rodziców

Kup, zamiast wynajmować. Wakacje spłacą rok.

Rodzice studentów w Olsztynie płacą za wynajem pokoju czy kawalerki przez pięć lat. Po studiach nie zostaje z tego nic. Tu jest inaczej: student mieszka u podnóża zamku przez rok akademicki, a przez trzy miesiące sezonu lokal pracuje. Elastyczne podejście pozwoli Ci na wypróbowanie, co wychodzi Ci lepiej: zarządzanie samemu czy z nami. Chcesz mieć swój Second home? To też nie jest problem, dalej możesz korzystać ze wszystkich udogodnień.

Zobacz kawalerki od 260 000 zł nettoChcesz tu mieszkać? Lista oczekujących →
Ekosystem, nie zobowiązanie

Nikogo nie zmuszamy do naszego modelu.

Możesz w lokalu mieszkać, wynajmować go samodzielnie albo oddać operatorowi. Ty podejmujesz decyzję i Ty możesz ją zmienić w dowolnym momencie. Benefit całego przedsięwzięcia to dostęp do ekosystemu budynku: automatyczny check-in bez recepcji, pralnia, sauna, restauracja, strefa wspólna, sprzątanie i pościel hotelowa, wspólny marketing i platformy rezerwacyjne, jeden operator na budynku. Prowizja jest stała — 15% przychodu dla każdego lokalu, bez ukrytych opłat — i obejmuje kompleksową obsługę apartamentu: od zdjęć i ogłoszeń, przez szukanie najemcy, po sprzątanie i rozliczenia.

Obsługa najmu — co robi operatorPorozmawiajmy o Twoim scenariuszu
Pytania i odpowiedzi

Najczęściej zadawane pytania o Apartamenty Podzamcze

Ile kosztuje apartament w Apartamentach Podzamcze?
Ceny zaczynają się od 260 000 zł netto, a kończą na 615 000 zł netto. Cena zależy od atrakcyjności i potencjału inwestycyjnego danego lokalu. Do ceny dochodzi VAT 23% (do odzyskania, pomagamy przy całym procesie) oraz wykończenie pod klucz 3 000–4 000 zł/m². Próg wejścia z wykończeniem to ok. 320 000 zł.
Jaki jest zwrot z wynajmu takiego apartamentu?
Liczymy jawnie, dla każdego lokalu osobno: czynsz studencki za cały lokal × 9 miesięcy × 90% obłożenia. Dodajemy cenę za dobę × 90 dni sezonu × 50% obłożenia; czynsz i cena za dobę zależą od metrażu i liczby pokoi, a w lokalach z atutem (prywatny taras, antresola, widok z II piętra na park) zawierają dopłatę. Po stałej prowizji operatora 15%, ROI netto wynosi 8,0–10% rocznie przy aktualnym cenniku. Przy samodzielnej obsłudze (bez prowizji, z obsługą po Twojej stronie) — 9,4–12,2%. To szacunki, nie gwarancja. Każdą liczbę zmienisz w kalkulatorze na tej stronie, a prowizję 0% wybierzesz, jeśli chcesz wynajmować sam.
Czy stopa zwrotu jest gwarantowana?
Nie. Podajemy założenia i przykład reprezentatywny, ale przychód z najmu zależy od rynku, sezonu i standardu lokalu. Nie sprzedajemy gwarancji ani produktu finansowego — sprzedajemy nieruchomość z własną księgą wieczystą i oferujemy obsługę najmu za stałą prowizję.
Ile wynosi prowizja operatora i co obejmuje?
15% przychodu, stała i taka sama dla każdego lokalu. Obejmuje ogłoszenia i platformy rezerwacyjne, szukanie i weryfikację najemców, check-in bez recepcji, sprzątanie, pranie pościeli, drobne naprawy i rozliczenia z właścicielem (za swoją część wystawiasz operatorowi fakturę — miesięcznie, kwartalnie albo rocznie). Wynajmując samodzielnie, prowizji nie płacisz — ale całą obsługę bierzesz na siebie.
Czy lokal ma własną księgę wieczystą?
Tak — każdy apartament będzie samodzielnym lokalem z własną księgą wieczystą, wydzielaną po odbiorze budynku.
Czy mogę odzyskać VAT przy zakupie?
Tak, zarówno przy zakupie prywatnym, jak i przy zakupie na działalność gospodarczą przysługuje prawo do pełnego zwrotu podatku VAT. Przy zakupie na działalność gospodarczą można dodatkowo amortyzować nieruchomość.
Czy można połączyć dwa sąsiednie lokale w jeden?
Tak, dopóki wszystkie łączone lokale są wolne. W aktualnej ofercie jest 28 takich kombinacji. Przy obecnej dostępności lokali można uzyskać przestrzeń nawet 110 m². Łączymy wyłącznie lokale sąsiadujące ze sobą; łazienki i piony sanitarne zostają na swoich miejscach, chyba że będziesz chciał je samodzielnie usunąć. Połączenie jest też tańsze — przy zakupie większej liczby lokali jesteśmy skłonni negocjować cenę.
Czy do apartamentów jest parking?
Tak. Na działce jest 19 miejsc postojowych (7 wynikających z planu miejscowego i 12 dodatkowych), a tuż przed budynkiem znajduje się duży parking miejski. W zabytkowym centrum Olsztyna to rzadkość. Na tym etapie nie planujemy sprzedaży indywidualnych miejsc parkingowych.
Co znajdzie się w częściach wspólnych budynku?
Na parterze znajdzie się restauracja, a w piwnicy pralnia z suszarnią oraz sauna z balią z zimną wodą. Na I piętrze zaplanowano salę zabaw dla dzieci, która w roku akademickim będzie pełnić również funkcję czytelni i strefy cichej nauki.

Budynek jest wyposażony w windę, dwie klatki schodowe oraz parking. Zamiast tradycyjnej recepcji zastosujemy system smart access: wejście za pomocą kodu, QR lub NFC, self check-in dostępny przez całą dobę oraz płatności bezpośrednio w aplikacji.
Na jakim etapie jest budowa?
To remont, przebudowa i rozbudowa zabytkowej kamienicy, prowadzona pod ścisłym nadzorem konserwatora zabytków.

Gotowe:
  • odrestaurowany dach,
  • wymienione wszystkie okna (drewniane, wykonywane ręcznie, ze szprosami),
  • rozbiórka istniejących dobudówek,
  • nowy układ pomieszczeń,
  • komplet nowych instalacji,
  • winda.
Do końca 2026 — w trakcie:
  • prace wykończeniowe,
  • oranżeria,
  • budowa garażu podziemnego pod dawnym kortem,
  • nowa elewacja.
Ostatni etap:
  • nowe wejście do budynku,
  • oddanie nieruchomości „pod klucz”.
Postępy prac pokazujemy na bieżąco i bez retuszu na stronie „O budynku”.
Czy mogę korzystać z apartamentu sam, a nie tylko go wynajmować?
Tak. Lokal jest Twój, możesz robić z nim, co zechcesz. Chcesz otworzyć gabinet masażu lub salon fryzjerski — super, masz gotową bazę klientów.
Ile jest lokali i jakie mają metraże?
W kamienicy jest 38 lokali na czterech kondygnacjach, o powierzchni od 14,45 do 36,63 m². Na poddaszu powierzchnia po podłodze bywa nawet dwa razy większa od powierzchni użytkowej liczonej z redukcją za skosy.
Zwrot VAT 23% nawet bez firmy

Kupujesz brutto, płacisz netto.

Zakup na działalność z prawem do odliczenia VAT to realna oszczędność 60 000–141 000 zł w zależności od lokalu. Operator pomaga w rejestracji i rozliczeniach.

Jak działa zwrot VAT — krok po kroku
Elastyczność

Jeden lokal, dwa, cały blok.

Dopóki lokale są wolne, łączymy je i układamy wnętrza pod Twój scenariusz. Na II piętrze cały blok zachodni (dawne 2.01–2.03) jest już jednym apartamentem 55 m² z pięknym tarasem na wyłączność.

Zobacz opcje łączenia