Zwrot VAT · 23%

Kupujesz brutto, płacisz netto.
Zwrot VAT przy zakupie apartamentu.

Zakup apartamentu w Apartamentach Podzamcze to nie tylko wyjątkowa lokalizacja na olsztyńskiej starówce, ale także świadoma decyzja inwestycyjna. Jeżeli kupujesz lokal jako inwestycję — na najem krótkoterminowy albo w ramach działalności gospodarczej — możesz odzyskać cały VAT zawarty w cenie: 23% wartości netto. Poniżej pokazujemy mechanizm krok po kroku, z odwołaniem do konkretnych przepisów, oraz wsparcie doradcy podatkowego, z którym współpracujemy.

Do odzyskania60 000–141 000 złVAT 23% od ceny netto

W zależności od lokalu — kwota widoczna w konfiguratorze na karcie każdego lokalu.

Termin zwrotu60 dnistandardowo

Od złożenia deklaracji z wykazanym zwrotem (art. 87 ust. 2 ustawy o VAT); 25 dni przy spełnieniu dodatkowych warunków.

Warunekczynny VATrejestracja VAT-R

Przed zakupem — jako przedsiębiorca albo osoba fizyczna wynajmująca lokal w sposób ciągły i zarobkowy.

Horyzont10 latokres korekty

Tyle lokal powinien służyć czynnościom opodatkowanym, żeby zwrot został w całości u Ciebie (art. 91 ust. 2).

✉ Zapytaj o zwrot VAT dla wybranego lokaluZobacz lokale i kwoty VAT
Mechanizm

Jak działa zwrot VAT — sześć kroków

Podstawą jest ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Zasada jest prosta: podatnik VAT, który kupuje towar do czynności opodatkowanych, odlicza VAT z faktury zakupu — a jeśli w danym okresie nie ma od czego go odliczyć, urząd skarbowy zwraca różnicę na rachunek bankowy.

1Rejestracja jako czynny podatnik VATSkładasz zgłoszenie VAT-R przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej — najlepiej przed zakupem. Podatnikiem jest także osoba fizyczna, która wykorzystuje lokal „w sposób ciągły dla celów zarobkowych”, więc formalna firma nie jest konieczna. Jeśli korzystasz ze zwolnienia podmiotowego (limit 240 000 zł obrotu rocznie od 2026 r.), rezygnujesz z niego pisemnie. art. 15 ust. 1–2 · art. 96 ust. 1 · art. 113 ust. 1 i 4
2Zakup lokalu z fakturą VAT 23%Apartamenty w kamienicy są lokalami niemieszkalnymi (usługowymi), dlatego sprzedaż jest opodatkowana stawką podstawową 23%. Na fakturze widzisz cenę netto, VAT i brutto — dokładnie tak, jak w konfiguratorze na karcie lokalu. art. 41 ust. 1 · art. 106e
3Przeznaczenie na czynności opodatkowanePrawo do odliczenia przysługuje w takim zakresie, w jakim lokal służy sprzedaży opodatkowanej. Usługi zakwaterowania (najem krótkoterminowy, PKWiU 55) są opodatkowane stawką 8%, a najem lokalu operatorowi lub na cele działalności — stawką 23%. Uwaga: wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT i nie daje prawa do odliczenia — dlatego model operatora (studenci + goście hotelowi, usługa zakwaterowania) ma tu znaczenie. art. 86 ust. 1 · art. 43 ust. 1 pkt 36 · załącznik nr 3, poz. 47
4Odliczenie w deklaracji JPK_V7VAT z faktury odliczasz w rozliczeniu za okres, w którym otrzymałeś fakturę i powstał obowiązek podatkowy u sprzedawcy — albo w jednym z trzech kolejnych okresów miesięcznych (dwóch kwartalnych). Nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym wykazujesz do zwrotu. art. 86 ust. 10–11 · art. 87 ust. 1 · art. 99
5Zwrot na rachunek: 60 / 25 / 180 dniPodstawowy termin to 60 dni od złożenia deklaracji. 25 dni — gdy faktury są opłacone przelewem z rachunku zgłoszonego w tzw. białej liście i spełnisz pozostałe warunki. 180 dni — gdy w danym okresie nie miałeś jeszcze żadnej sprzedaży opodatkowanej (typowe przed odbiorem lokalu); ten termin skraca się do 60 dni po złożeniu zabezpieczenia majątkowego. Urząd może w tym czasie zweryfikować zasadność zwrotu. art. 87 ust. 2, 5a i 6
610 lat na czynności opodatkowaneNieruchomość objęta jest 10-letnim okresem korekty: jeśli w tym czasie zmienisz przeznaczenie lokalu na czynności zwolnione (np. najem wyłącznie mieszkaniowy) albo wycofasz go z działalności, oddajesz proporcjonalnie 1/10 odliczonego VAT za każdy pozostały rok. Sprzedaż lokalu z VAT tej korekty nie wywołuje. art. 91 ust. 2–7

Stan prawny: wrzesień 2026. Podstawa: ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535 z późn. zm.) oraz ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Ordynacja podatkowa. Materiał ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady podatkowej; każdy przypadek analizujemy z doradcą.

Ile odzyskasz

Na przykładzie trzech lokali

VAT liczymy od ceny netto z aktualnego cennika. Kwota to realna różnica między tym, co płacisz przy zakupie, a tym, co zostaje w Twojej kieszeni po zwrocie.

LokalCena nettoVAT 23%Płacisz przy zakupiePo zwrocie
1.12 · 15,06 m²260 000 zł59 800 zł319 800 zł260 000 zł
2.02 · 15,93 m²370 000 zł85 100 zł455 100 zł370 000 zł
2.08 · 36,63 m²615 000 zł141 450 zł756 450 zł615 000 zł

Na karcie każdego lokalu konfigurator pokazuje kwotę VAT do zwrotu i ROI liczone od ceny netto. Wybierz lokal →

Uczciwie o warunkach

Co trzeba wiedzieć, zanim zdecydujesz

  • Status podatnika. Odliczenie przysługuje czynnemu podatnikowi VAT. Osoba fizyczna wynajmująca lokal zarobkowo i w sposób ciągły też nim jest — ale musi się zarejestrować i rozliczać VAT (JPK_V7 miesięcznie lub kwartalnie).
  • Sposób użycia lokalu. Zakwaterowanie krótkoterminowe i najem operatorowi są opodatkowane — dają prawo do odliczenia. Najem wyłącznie na cele mieszkaniowe jest zwolniony i to prawo wyłącza. Mieszanie obu wymaga proporcji.
  • Czas. Zwrot zwykle trwa 60 dni od deklaracji; przed rozpoczęciem najmu może to być 180 dni (albo 60 dni z zabezpieczeniem). Urząd ma prawo do czynności sprawdzających.
  • 10 lat. Zmiana przeznaczenia lub wycofanie lokalu z działalności w tym okresie oznacza zwrot części odliczonego VAT — proporcjonalnie do pozostałych lat.
  • Bezpieczeństwo. Przed zakupem można wystąpić o indywidualną interpretację podatkową (Dyrektor KIS, opłata 40 zł, termin 3 miesiące) — potwierdza prawo do odliczenia w Twojej konkretnej sytuacji. art. 14b Ordynacji podatkowej
  • Podatek dochodowy to osobny temat. Zwrot VAT nie wpływa na PIT/CIT od przychodów z najmu; formę opodatkowania dochodu dobieramy razem z doradcą.
Doradca podatkowy

Spokojnie przeprowadzimy Cię przez cały proces.

Z myślą o naszych klientach nawiązaliśmy współpracę z doświadczonym doradcą podatkowym i oferujemy kompleksowe wsparcie w zakresie rozliczenia oraz odzyskania podatku VAT przy zakupie lokalu. Wiemy, że kwestie podatkowe bywają skomplikowane — dlatego nie zostawiamy nikogo samego z formalnościami. Naszym celem jest, aby zakup apartamentu był decyzją komfortową: inwestycyjnie i organizacyjnie.

Karolina Milewska — doradca podatkowy (nr wpisu 14362)
Karolina Milewska
Karolina MilewskaDoradca podatkowy (nr wpisu 14362), absolwentka prawa na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim w Olsztynie. Właścicielka Kancelarii Doradztwa Podatkowego i Prezes Zarządu Milewscy Biuro Rachunkowe Sp. z o.o.+48 721 373 569kancelaria.milewska@gmail.com
Co obejmuje wsparcie
1Indywidualna analiza sytuacji podatkowej przed zakupem apartamentu
2Weryfikacja możliwości odliczenia i zwrotu VAT
3Pomoc w rejestracji do VAT (jeśli jest wymagana)
4Wsparcie w przygotowaniu dokumentów i wniosku o zwrot
5Bieżące rozliczenia i kontakt z urzędem skarbowym
6Monitorowanie procedury aż do momentu uzyskania zwrotu

Każdy przypadek analizujemy indywidualnie — w oparciu o planowany sposób wykorzystania apartamentu i aktualne przepisy.

✉ Umów konsultację z doradcąZadzwoń: 721 373 569

Najczęstsze pytania o zwrot VAT

Czy każdy kupujący apartament może odzyskać VAT?
Nie każdy — ale każdy, kto kupuje lokal do czynności opodatkowanych VAT. Jeśli apartament ma zarabiać w najmie krótkoterminowym, w modelu operatora albo w Twojej firmie, spełniasz warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i możesz odliczyć cały podatek z faktury. Zwrotu nie dostanie osoba, która kupuje lokal wyłącznie na własne potrzeby mieszkaniowe albo pod najem zwolniony z VAT.
Czy muszę prowadzić działalność gospodarczą?
Nie musisz zakładać firmy. W rozumieniu ustawy o VAT (art. 15 ust. 2) podatnikiem jest także osoba fizyczna, która wykorzystuje nieruchomość w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Trzeba natomiast zarejestrować się jako czynny podatnik VAT (formularz VAT-R) i składać deklaracje JPK_V7. Doradca pomaga dobrać najkorzystniejszą formę — również pod kątem podatku dochodowego.
Ile trwa procedura zwrotu VAT?
Standardowo 60 dni od złożenia deklaracji, w której wykazujesz zwrot (art. 87 ust. 2). Jeśli w tym okresie nie miałeś jeszcze sprzedaży opodatkowanej — co zdarza się przed odbiorem lokalu — termin wynosi 180 dni, chyba że złożysz zabezpieczenie majątkowe; wtedy wraca do 60 dni. Przy zapłacie przelewem i spełnieniu pozostałych warunków możliwy jest zwrot w 25 dni. Urząd może w tym czasie przeprowadzić czynności sprawdzające.
Pomagacie tylko przy rejestracji, czy także w późniejszych rozliczeniach?
W całym procesie: od analizy przed zakupem, przez rejestrację i wniosek o zwrot, po bieżące deklaracje, kontakt z urzędem skarbowym i pilnowanie 10-letniego okresu korekty. Doradca może też wystąpić w Twoim imieniu o indywidualną interpretację podatkową, która zabezpiecza odliczenie.
Czy konsultacja jest zobowiązująca?
Nie. Pierwsza rozmowa służy sprawdzeniu, czy w Twojej sytuacji zwrot VAT jest możliwy i na jakich warunkach. Dopiero potem decydujesz o zakupie i o zakresie wsparcia.
Źródła i lektura
Następny krok

Sprawdź, ile odzyskasz przy swoim lokalu.

Wybierz apartament, a w konfiguratorze zobaczysz cenę netto, VAT do zwrotu i ROI. Potem jedna rozmowa z doradcą — i wiesz, czy zwrot jest możliwy w Twojej sytuacji.

Wybierz lokalUmów konsultację