Mehrwertsteuererstattung · 23%

Sie kaufen brutto, zahlen netto.
Mehrwertsteuererstattung beim Kauf eines Apartments.

Der Kauf eines Apartments in den Apartamenty Podzamcze ist nicht nur eine außergewöhnliche Lage in der Olsztyner Altstadt, sondern auch eine bewusste Investitionsentscheidung. Wenn Sie das Apartment als Kapitalanlage erwerben – für die kurzfristige Vermietung oder im Rahmen einer Geschäftstätigkeit – können Sie die gesamte im Preis enthaltene Mehrwertsteuer zurückerhalten: 23% des Nettowerts. Im Folgenden zeigen wir Ihnen den Mechanismus Schritt für Schritt, mit Verweisen auf die konkreten Rechtsvorschriften, sowie die Unterstützung durch die Steuerberaterin, mit der wir zusammenarbeiten.

Erstattungsfähig60 000–141 000 złMehrwertsteuer 23% auf den Nettopreis

Je nach Apartment – der Betrag ist im Konfigurator auf der Seite jedes Apartments ersichtlich.

Erstattungsfrist60 Tagestandardmäßig

Ab Einreichung der Erklärung mit ausgewiesener Erstattung (Art. 87 Abs. 2 des polnischen UStG (ustawa o VAT)); 25 Tage bei Erfüllung zusätzlicher Voraussetzungen.

Voraussetzungaktive MehrwertsteuerpflichtVAT-R-Registrierung

Vor dem Kauf – als Unternehmer oder als natürliche Person, die das Apartment fortlaufend und zu Erwerbszwecken vermietet.

Zeithorizont10 JahreKorrekturzeitraum

So lange sollte das Apartment steuerpflichtigen Tätigkeiten dienen, damit die Erstattung vollständig bei Ihnen verbleibt (Art. 91 Abs. 2).

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Mechanismus

Wie die Mehrwertsteuererstattung funktioniert — sechs Schritte

Rechtsgrundlage ist das Gesetz vom 11. März 2004 über die Steuer auf Waren und Dienstleistungen. Der Grundsatz ist einfach: Ein Mehrwertsteuerpflichtiger, der eine Ware für steuerpflichtige Umsätze erwirbt, zieht die Mehrwertsteuer aus der Einkaufsrechnung ab – und wenn im betreffenden Zeitraum kein entsprechender Umsatz vorliegt, erstattet das Finanzamt die Differenz auf das Bankkonto.

1Registrierung als aktiver MehrwertsteuerpflichtigerSie reichen die Anmeldung VAT-R vor dem Tag der Ausführung der ersten steuerpflichtigen Tätigkeit ein – am besten noch vor dem Kauf. Steuerpflichtig ist auch eine natürliche Person, die das Apartment „fortlaufend zu Erwerbszwecken“ nutzt, sodass ein formelles Unternehmen nicht zwingend erforderlich ist. Wenn Sie die persönliche Befreiung in Anspruch nehmen (Umsatzgrenze von 240 000 zł jährlich ab 2026), verzichten Sie schriftlich darauf. art. 15 ust. 1–2 · art. 96 ust. 1 · art. 113 ust. 1 i 4
2Kauf des Apartments mit Mehrwertsteuerrechnung 23%Die Apartments im Stadthaus sind Gewerbeeinheiten (Nichtwohnräume), daher wird der Verkauf mit dem Regelsteuersatz von 23% besteuert. Auf der Rechnung sehen Sie den Nettopreis, die Mehrwertsteuer und den Bruttopreis – genau wie im Konfigurator auf der Apartmentseite. art. 41 ust. 1 · art. 106e
3Nutzung für steuerpflichtige TätigkeitenDas Recht auf Vorsteuerabzug besteht in dem Umfang, in dem das Apartment der steuerpflichtigen Vermietung dient. Beherbergungsleistungen (kurzfristige Vermietung, PKWiU 55) werden mit 8% besteuert, die Vermietung des Apartments an einen Betreiber oder für geschäftliche Zwecke hingegen mit 23%. Hinweis: Die Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken ist von der Mehrwertsteuer befreit und begründet kein Recht auf Vorsteuerabzug – deshalb ist das Betreibermodell (Studierende und Hotelgäste, Beherbergungsleistung) hier von Bedeutung. art. 86 ust. 1 · Art. 43 Abs. 1 Nr. 36 · Anhang Nr. 3, Pos. 47
4Vorsteuerabzug in der JPK_V7-ErklärungDie Mehrwertsteuer aus der Rechnung ziehen Sie in der Abrechnung für den Zeitraum ab, in dem Sie die Rechnung erhalten haben und beim Verkäufer die Steuerpflicht entstanden ist – oder in einem der drei folgenden Monatszeiträume (bzw. zwei Quartalszeiträume). Den Überschuss der Vorsteuer über die geschuldete Steuer weisen Sie zur Erstattung aus. art. 86 ust. 10–11 · art. 87 ust. 1 · art. 99
5Erstattung auf das Konto: 60 / 25 / 180 TageDie reguläre Frist beträgt 60 Tage ab Einreichung der Erklärung. 25 Tage – wenn die Rechnungen per Überweisung von einem im sogenannten Weißen Register (biała lista) gemeldeten Konto bezahlt wurden und Sie die übrigen Voraussetzungen erfüllen. 180 Tage – wenn Sie im betreffenden Zeitraum noch keine steuerpflichtigen Umsätze hatten (typisch vor der Übergabe des Apartments); diese Frist verkürzt sich nach Leistung einer Vermögenssicherheit auf 60 Tage. Das Finanzamt kann in dieser Zeit die Berechtigung der Erstattung prüfen. art. 87 ust. 2, 5a i 6
610 Jahre für steuerpflichtige TätigkeitenDie Immobilie unterliegt einer 10-jährigen Korrekturfrist: Wenn Sie in diesem Zeitraum die Nutzung des Apartments auf steuerbefreite Tätigkeiten umstellen (z. B. ausschließlich Wohnzwecke) oder es aus der Geschäftstätigkeit herausnehmen, erstatten Sie anteilig 1/10 der abgezogenen Mehrwertsteuer für jedes verbleibende Jahr zurück. Der Verkauf des Apartments mit Mehrwertsteuer löst diese Korrektur nicht aus. art. 91 ust. 2–7

Rechtsstand: September 2026. Rechtsgrundlage: Gesetz vom 11. März 2004 über die Steuer auf Waren und Dienstleistungen (Dz.U. 2004 Nr. 54 Pos. 535 mit späteren Änderungen) sowie das Gesetz vom 29. August 1997 – Abgabenordnung (Ordynacja podatkowa). Der Inhalt dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Steuerberatung; jeden Fall prüfen wir gemeinsam mit der Steuerberaterin.

Wie viel Sie zurückerhalten

Am Beispiel dreier Apartments

Die Mehrwertsteuer berechnen wir auf Grundlage des Nettopreises der aktuellen Preisliste. Der Betrag entspricht der tatsächlichen Differenz zwischen dem, was Sie beim Kauf zahlen, und dem, was Ihnen nach der Erstattung tatsächlich verbleibt.

ApartmentNettopreisMehrwertsteuer 23%Sie zahlen beim KaufNach der Erstattung
1.12 · 15,06 m²260 000 zł59 800 zł319 800 zł260 000 zł
2.02 · 15,93 m²370 000 zł85 100 zł455 100 zł370 000 zł
2.08 · 36,63 m²615 000 zł141 450 zł756 450 zł615 000 zł

Auf der Seite jedes Apartments zeigt der Konfigurator den erstattungsfähigen Mehrwertsteuerbetrag und die auf Grundlage des Nettopreises berechnete ROI. Apartment auswählen →

Ehrlich über die Bedingungen

Was Sie wissen sollten, bevor Sie sich entscheiden

  • Status des Steuerpflichtigen. Der Vorsteuerabzug steht einem aktiven Mehrwertsteuerpflichtigen zu. Auch eine natürliche Person, die ein Apartment fortlaufend und zu Erwerbszwecken vermietet, gilt als solche – muss sich jedoch registrieren und die Mehrwertsteuer abrechnen (JPK_V7 monatlich oder quartalsweise).
  • Art der Nutzung des Apartments. Kurzfristige Beherbergung und die Vermietung an einen Betreiber sind steuerpflichtig – sie begründen ein Recht auf Vorsteuerabzug. Die Vermietung ausschließlich zu Wohnzwecken ist steuerbefreit und schließt dieses Recht aus. Eine Mischnutzung erfordert eine anteilige Aufteilung.
  • Zeit. Die Erstattung dauert in der Regel 60 Tage ab der Erklärung; vor Beginn der Vermietung können es 180 Tage sein (oder 60 Tage bei Leistung einer Sicherheit). Das Finanzamt ist berechtigt, Prüfungshandlungen durchzuführen.
  • 10 Jahre. Eine Nutzungsänderung oder die Herausnahme des Apartments aus der Geschäftstätigkeit in diesem Zeitraum bedeutet die Rückzahlung eines Teils der abgezogenen Mehrwertsteuer – anteilig für die verbleibenden Jahre.
  • Sicherheit. Vor dem Kauf können Sie eine verbindliche Steuerauskunft beantragen (Direktor der KIS, Gebühr 40 zł, Bearbeitungsfrist 3 Monate) – sie bestätigt das Recht auf Vorsteuerabzug in Ihrer konkreten Situation. Art. 14b der Abgabenordnung (Ordynacja podatkowa)
  • Die Einkommensteuer ist ein gesondertes Thema. Die Mehrwertsteuererstattung wirkt sich nicht auf die Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer (PIT/CIT) auf Mieteinnahmen aus; die Form der Einkommensbesteuerung wählen wir gemeinsam mit der Steuerberaterin.
Steuerberaterin

Wir begleiten Sie ruhig und sicher durch den gesamten Prozess.

Im Interesse unserer Kunden haben wir eine Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Steuerberaterin aufgenommen und bieten umfassende Unterstützung bei der Abrechnung und Rückerstattung der Mehrwertsteuer beim Kauf eines Apartments. Wir wissen, dass steuerliche Fragen komplex sein können – deshalb lassen wir niemanden mit den Formalitäten allein. Unser Ziel ist es, dass der Kauf eines Apartments eine komfortable Entscheidung ist: sowohl aus Investitions- als auch aus organisatorischer Sicht.

Karolina Milewska — Steuerberaterin (Eintragsnr. 14362)
Karolina Milewska
Karolina MilewskaSteuerberaterin (Eintragungsnr. 14362), Absolventin der Rechtswissenschaften an der Ermland-Masurischen Universität in Olsztyn. Inhaberin der Kanzlei für Steuerberatung und Vorstandsvorsitzende der Milewscy Biuro Rachunkowe Sp. z o.o.+48 721 373 569kancelaria.milewska@gmail.com
Leistungsumfang der Unterstützung
1Individuelle Analyse der steuerlichen Situation vor dem Kauf eines Apartments
2Prüfung der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs und der Erstattung
3Unterstützung bei der Mehrwertsteuerregistrierung (falls erforderlich)
4Unterstützung bei der Vorbereitung der Unterlagen und des Erstattungsantrags
5Laufende Abrechnungen und Kontakt mit dem Finanzamt
6Begleitung des Verfahrens bis zum Erhalt der Erstattung

Jeden Fall prüfen wir individuell – auf Grundlage der geplanten Nutzung des Apartments und der geltenden Rechtsvorschriften.

✉ Beratungstermin mit der Steuerberaterin vereinbarenRufen Sie an: 721 373 569

Häufig gestellte Fragen zur Mehrwertsteuererstattung

Kann jeder Käufer eines Apartments die Mehrwertsteuer zurückerhalten?
Nicht jeder – aber jeder, der ein Apartment für mehrwertsteuerpflichtige Umsätze erwirbt. Wenn das Apartment durch kurzfristige Vermietung, im Betreibermodell oder in Ihrem Unternehmen Erträge erwirtschaften soll, erfüllen Sie die Voraussetzung aus Art. 86 Abs. 1 des polnischen UStG (ustawa o VAT) und können die gesamte in der Rechnung ausgewiesene Steuer abziehen. Keine Erstattung erhält, wer das Apartment ausschließlich für den eigenen Wohnbedarf oder für eine mehrwertsteuerbefreite Vermietung erwirbt.
Muss ich eine Geschäftstätigkeit ausüben?
Sie müssen kein Unternehmen gründen. Im Sinne des polnischen UStG (ustawa o VAT) (Art. 15 Abs. 2) ist auch eine natürliche Person steuerpflichtig, die eine Immobilie fortlaufend zu Erwerbszwecken nutzt. Erforderlich ist jedoch die Registrierung als aktiver Mehrwertsteuerpflichtiger (Formular VAT-R) sowie die Abgabe der JPK_V7-Erklärungen. Die Steuerberaterin hilft dabei, die günstigste Form zu wählen – auch im Hinblick auf die Einkommensteuer.
Wie lange dauert das Erstattungsverfahren?
Standardmäßig 60 Tage ab Einreichung der Erklärung, in der Sie die Erstattung ausweisen (Art. 87 Abs. 2 des polnischen UStG (ustawa o VAT)). Wenn Sie in diesem Zeitraum noch keine steuerpflichtigen Umsätze hatten – was vor der Übergabe des Apartments häufig vorkommt –, beträgt die Frist 180 Tage, es sei denn, Sie leisten eine Vermögenssicherheit; dann verkürzt sie sich wieder auf 60 Tage. Bei Zahlung per Überweisung und Erfüllung der übrigen Voraussetzungen ist eine Erstattung innerhalb von 25 Tagen möglich. Das Finanzamt kann in dieser Zeit Prüfungshandlungen durchführen.
Unterstützen Sie nur bei der Registrierung oder auch bei den späteren Abrechnungen?
Im gesamten Prozess: von der Analyse vor dem Kauf über die Registrierung und den Erstattungsantrag bis hin zu den laufenden Erklärungen, dem Kontakt mit dem Finanzamt und der Überwachung der 10-jährigen Korrekturfrist. Die Steuerberaterin kann in Ihrem Namen auch eine verbindliche Steuerauskunft beantragen, die den Vorsteuerabzug absichert.
Ist die Beratung verbindlich?
Nein. Das erste Gespräch dient dazu, zu prüfen, ob in Ihrer Situation eine Mehrwertsteuererstattung möglich ist und unter welchen Voraussetzungen. Erst danach entscheiden Sie über den Kauf und den Umfang der Unterstützung.
Quellen und weiterführende Lektüre
Nächster Schritt

Prüfen Sie, wie viel Sie bei Ihrem Apartment zurückerhalten.

Wählen Sie ein Apartment aus, und im Konfigurator sehen Sie den Nettopreis, die erstattungsfähige Mehrwertsteuer und die ROI. Anschließend genügt ein Gespräch mit der Steuerberaterin – und Sie wissen, ob eine Erstattung in Ihrer Situation möglich ist.

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